Droomhuis gevonden! Hoe werkt bieden op een huis? Een stappenplan van begin tot eind

Bieden op een huis? Goed voorbereid een bod uitbrengen

Heb je je droomhuis gevonden? Waarschijnlijk zijn er meerdere potentiële kopers en wellicht hebben zij zich goed voorbereid. De kans dat een woning voor je neus wordt verkocht, is dan enorm groot. Wanneer het ook nog eens je droomhuis betreft, is dat natuurlijk extra zuur. Je had jezelf er al helemaal zien wonen; huisje, boompje, beestje, alles erop en eraan. Maar het gaat niet door omdat je niet goed was voorbereid. En de voorbereiding blijkt in veel gevallen essentieel. Maar hoe ziet een goede voorbereiding er dan precies uit als je een bod wilt uitbrengen? Laat je niet gek maken en neem onderstaande tips mee als je aan het bieden op een huis begint.

6 handige tips voor je gaat bieden op een huis

Het winnende bod uitbrengen is niet gemakkelijk. De vraagprijs bieden is namelijk vaak niet genoeg. Met het hoogste bod win je meestal, maar wat is goed bod om uit te brengen? Wat is de woning waard voor jou? Dat hangt af van veel verschillende factoren, zoals of er ontbindende voorwaarden bij komen kijken. Voordat je daadwerkelijk een bod uitbrengt, zijn er nog een aantal tips die het proces van voorbereiding makkelijker kunnen maken. We zetten de belangrijkste tips voor je op een rijtje:

Tip 1: Bepaal je onderhandelingsruimte

De onderhandelingsruimte die er is, hangt af van verschillende factoren. Zo kan de duur dat een huis te koop staat van belang zijn. Indien een woning al geruime tijd te koop staat, is de kans nou eenmaal groter dat een bod niet meer boven de vraagprijs hoeft te liggen om te worden geaccepteerd. Een andere factor is het aantal geïnteresseerden voor het huis. Bij weinig animo ligt een lagere prijs meer voor de hand dan wanneer er veel geïnteresseerden zijn. Natuurlijk speelt ook de huidige situatie op de woningmarkt een belangrijke rol. We hebben de laatste jaren gezien dat bij veel woningen de vraagprijs ver werd overboden met een veel hoger bod. Nu zijn er weer signalen dat de markt afkoelt. Het is belangrijk om van tevoren te bepalen hoe de markt ervoor staat op het moment dat je een bod gaat uitbrengen. Daarnaast kan je ook nog over eventuele ontbindende voorwaarden onderhandelen. Het is dus erg belangrijk om goed na te denken over de voorwaarden die je aan je bod verbindt.

Tip 2: Je eigen budget als potentiële koper

Maar misschien wel de belangrijkste factor om je onderhandelingsruimte te bepalen, is uiteraard je eigen budget als potentiële koper. Welk bedrag kun én wil je maximaal per maand betalen? Wat is het maximale bod dat je wilt uitbrengen? Het is goed om, voordat je gaat bieden, je maximale bod vast te stellen. Hierbij is ook de woningwaarde van belang, want daarvan is de hoogte van je hypotheek afhankelijk. Let hierbij op dat je maximaal 100% van de woningwaarde kunt financieren. Bied je meer, dan moet je het verschil waarschijnlijk zelf bijleggen van je eigen geld. Indien je in energiebesparende voorzieningen investeert, mag je maximaal 106% van de vrije verkoopwaarde van de woning financieren (let op: niet alle geldverstrekkers werken aan de 106%-regeling mee). Het extra hypotheekbedrag staat in een depot en de bank controleert of je het besteed aan energiebesparende maatregelen. Bewaar in zo'n geval je aankoopnota’s dus goed!

Tip 3: Is er een vraagprijs of vanaf-prijs?

Ook de prijsstelling van de woning is een belangrijke factor. Heeft de woning een vraagprijs? Dan heb je vaak meer mogelijkheden om te onderhandelen dan wanneer een woning een vanaf-prijs heeft. De verkoper/makelaar geeft met een vanaf-prijs namelijk duidelijk aan dat met een bod onder deze prijs geen genoegen wordt genomen. Lager dan de vraagprijs bieden op een huis met een vanaf-prijs heeft dus vaak geen zin.

Tip 4: Wat is de prijsgeschiedenis van de woning?

Ook de prijsgeschiedenis van het huis is van belang. Is de woning bijvoorbeeld al een keer in prijs verlaagd? Dan is de kans groot dat de verkoper van het huis af wil en openstaat voor onderhandelingen. Zo maak je wellicht zelfs nog kans maken als je onder de vraagprijs biedt. Voor de hogere vraagprijs is het niet gelukt de woning te verkopen en dus zal de verkoper heel waarschijnlijk genoegen nemen met een prijs die ligt onder die originele vraagprijs.

Tip 5: Meer informatie over de woning

Staat de woning al lang te koop? Dan is de kans aanwezig dat er niet veel concurrentie is en dat je een goede positie voor onderhandelingen hebt. Zijn er veel geïnteresseerden tijdens een open huis of staat het huis pas net te koop? Dan is de kans groot dat er meer mensen met interesse voor de woning zijn. Is er een bepaalde deadline voor het eerste bod? Dan moet deze ook wel haalbaar zijn.

Tip 6: De lokale woningmarkt

Hoe staat het op dit moment met de lokale woningmarkt? Een krappe woningmarkt vraagt om snelle acties en vaak hogere biedingen. Dus wat zijn de gemiddelde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt? Zijn er veel andere geïnteresseerden? En hoe lang staan deze woningen gemiddeld te koop? Breng daarom ook de huidige markt in kaart. Het antwoord op voorgaande vragen is namelijk van groot belang voor de hoogte van je bod. Maar deze specifieke kennis heeft vaak alleen een (aankoop)makelaar. Niemand kent de lokale markt zo goed als een makelaar die actief is in de desbetreffende regio.

Financiering: welke mogelijkheden heb je?

Een andere belangrijke factor, die we nogmaals willen aanstippen, is de financiering. Het is belangrijk om je eigen financiële situatie en mogelijkheden van tevoren goed in kaart te brengen. Een bod op een huis uitbrengen waarvan later blijkt dat dit ver boven je mogelijkheden ligt, is voor jezelf, maar zeker ook voor de verkoper niet leuk. Ook kan dit bepaalde risico's of gedoe achteraf met zich meebrengen.

Voordat je woningen gaat bezichtigen en eventueel een bod gaat uitbrengen, is het verstandig eerst een afspraak in te plannen bij een financieel adviseur of hypotheekadviseur. Hij of zij kan op basis van onder andere inkomensgegevens aangeven wat je maximaal zou kunnen lenen. Je hebt dan duidelijk voor ogen wat je budget en financieringsmogelijkheden zijn.

Tijd om het bod uit te brengen

Inmiddels weet je het zeker: dit is de woning waar je jezelf de komende jaren ziet wonen. Nu is het tijd om een bod uit te brengen. Maar hoe werkt dat bieden op een huis nou precies?

Verschillende soorten biedingen op een huis

Als je gaat bieden op een huis zijn er verschillende soorten biedingen. Goed om deze vooraf te kennen. Een goede makelaar kan je alles vertellen over de juiste biedingsstrategie in jouw situatie, dus bij twijfel is het verstandig een goede makelaar in de arm te nemen. Hulp nodig bij het kiezen van een makelaar?

Onderhandelen na het openingsbod of kies je voor een eindbod?

Of er ruimte is voor onderhandeling na het uitbrengen van een openingsbod is afhankelijk van de situatie. Indien je bij het uitbrengen van het openingsbod expliciet aangeeft dat het een eindbod betreft, is er dus geen ruimte voor verdere onderhandeling. In het geval je niet expliciet aangeeft dat je bod een eindbod is, kan het zijn dat de verkoper met een tegenbod komt. Je kunt dan in onderhandeling gaan over de uiteindelijke prijs. Maar weet goed tot welke prijs je maximaal kunt gaan en laat je niet verleiden om verder te gaan.

Wat is een goed (openings)bod?

Een bod is een goed bod als voor de verkopende makelaar direct duidelijk is wat het bod precies inhoudt. Alleen dan kan de klant/de verkoper goed worden geadviseerd over welk bod in zijn/haar specifieke situatie het beste is. Het beste bod is namelijk niet per definitie het hoogste bod. Daarom is het belangrijk een aantal zaken/andere voorwaarden duidelijk en standaard aan te geven bij het uitbrengen van een bod:

Voorbehoud van financiering

Vaak wordt de ontbindende voorwaarde ‘onder voorbehoud van financiering’ gebruikt. Dit betekent dat je als koper tot een bepaalde datum de tijd krijgt om de financiering te regelen. Mocht dit onmogelijk blijken, dan kun je de koopovereenkomst laten ontbinden. Als je geen hypotheek kunt krijgen, kun je het huis niet kopen. Dat klinkt heel logisch, maar toch is het heel belangrijk dat een eventueel voorbehoud van financiering expliciet wordt opgenomen.

Van de koop afzien na een bouwkundige keuring?

Het is ook mogelijk een voorbehoud van bouwkundige keuring in je bod op te nemen. Er wordt dan een maximaal bedrag aangegeven dat uit een keuring mag komen qua noodzakelijke verbeteringen. Wordt na de bouwkundige keuring duidelijk dat er een hoger bedrag aan noodzakelijke verbeteringen is, dan kun je de koopovereenkomst laten ontbinden.

Een dergelijke keuring geeft je inzicht in de bouwkundige staat van de woning, zowel qua onderhoud als eventuele gebreken. Mochten de verbeterkosten hoger uitkomen dan je van plan was aan verbeteringen uit te geven, kun je dus nog onder de overeenkomst uit.

De overdracht van de woning

Geef aan of je flexibel bent qua overdrachtsdatum of geef een datum aan waarop je wil verhuizen naar de nieuwe woning. Dit kan voor een verkoper soms van groot belang zijn. In het geval de verkoper bijvoorbeeld zelf een nieuwbouwwoning of ander huis heeft gekocht en de oplevering hiervan nog even op zich laat wachten, zullen zij eerder geneigd zijn een bod te accepteren van iemand die flexibel is qua overdracht dan van iemand die zo snel mogelijk wil verhuizen.

Hoe breng je een bod op een huis uit?

De verkopende makelaar geeft normaal gesproken aan hoe hij/zij een bod wil ontvangen. Hiervoor zijn namelijk verschillende mogelijkheden. Er zijn makelaars die werken met een biedingsformulier. Hierop dien je, naast je NAW-gegevens, ook de exacte hoogte van je bod, eventuele ontbindende voorwaarden (financieringsvoorbehoud, bouwtechnische keuring) en je wens qua overdracht aan te geven. Ontbindende voorwaarden zijn voorwaarden die koper en verkoper in de koopakte hebben opgenomen en die de koop kunnen ontbinden. Vaak wordt ook gevraagd of je een bezichtiging hebt gehad. Iemand die een mooi bod uitbrengt, maar de woning niet met eigen ogen heeft gezien, kan namelijk na het zien van de woning het bod willen aanpassen. Daarom is dit vaak een essentieel onderdeel tijdens het bieden op een huis.

Reactie op je bod: bod geaccepteerd of niet?

Nadat je een (openings)bod hebt gedaan, is het tijd om de reactie van de verkoper af te wachten. Accepteren ze je bod of niet? Dat is spannend.

Zodra de makelaar alle biedingen heeft verzameld, worden deze besproken met de verkoper(s). Zij zullen samen overleggen wat in het specifieke geval het meest gunstige bod is om te accepteren en zoals eerder gezegd, is niet per definitie het hoogste bod ook het beste bod. De voorwaarden zijn namelijk ook van groot belang. 

Wanneer je op vrijdag een bod hebt uitgebracht, schrik er dan niet van als je dezelfde dag niets hoort. Soms liggen biedingen erg dicht bij elkaar, zowel qua prijs als qua voorwaarden. Het kan zijn dat verkopers in het weekend de tijd nemen alles even te laten bezinken en zo tot een weloverwogen keuze te komen. De verkopend makelaar zal wel een bevestiging sturen van de ontvangst van het bod en in sommige gevallen kan er ook al worden aangegeven op welk moment er uiterlijk een reactie komt op je bod.

Bod niet geaccepteerd?

Het kan gebeuren dat de verkoper je bod niet accepteert. Dat is natuurlijk erg vervelend. Je kunt besluiten om het hierbij te laten, maar in bepaalde situaties kun je ook een tegenbod uitbrengen en verder onderhandelen met de verkoper.

Een tegenbod uitbrengen of niet?

Een tegenbod van de verkoper lijkt misschien negatief, maar wat heel positief is aan een tegenbod is dat je in ieder geval in onderhandeling bent met de verkoper. Het is een verkoper namelijk niet toegestaan met meerdere bieders tegelijk in onderhandeling te zijn.

Verstandig is in zo'n situatie de verkopende makelaar te bedanken voor het tegenbod en aan te geven dat je binnen een x aantal dagen reageert. Van de verkopende makelaar mag je de bevestiging vragen dat deze alleen met jou/jullie in onderhandeling is over de verkoop.

Bod geaccepteerd?

Yes! De verkoper heeft je bod geaccepteerd, goed nieuws! Welke stappen moet je zetten om de koop van je nieuwe woning compleet te maken?

De verkopende makelaar zal je vragen (indien niet al aanwezig) je volledige NAW-gegevens aan te leveren, zodat een concept koopovereenkomst, ook bekend als het voorlopig koopcontract, kan worden opgesteld. Ook zal worden gevraagd naar je notariskeuze. De koper mag in principe bepalen bij welke notaris de eigendomsoverdracht zal plaatsvinden.

De concept koopovereenkomst zal je worden aangeboden. Indien je akkoord bent, kan de definitieve koopovereenkomst worden ondertekend. In het geval er nog aanpassingen zijn gewenst, zal er opnieuw een concept koopovereenkomst worden opgesteld. Belangrijk om te weten: na ondertekenen van het koopcontract heb je nog een wettelijke bedenktijd van 3 dagen.